Санкт-Петербург: Как безопасно снять жилье студенту: рекомендации риэлтора

18 января – Молодёжные новости. Первый шаг к взрослой жизни – переезд от родителей. Поэтому каждый год в столицу и другие крупные города России приезжает большое количество студентов. Однако в силу определенных обстоятельств, далеко не все из них размещаются в общежитиях. С середины июля по сентябрь и с начала января по февраль львиную долю потенциальных арендаторов составляет именно эта категория людей.

На деле, студенты – это уязвимая группа арендаторов. В силу своей неопытности, незнания прав и законов, молодые ребята могут легко наткнуться на мошенников и нечестных риэлторов. 

Чтобы избежать неприятных моментов и удачно снять жилье на длительный срок, в первую очередь необходимо подготовить себя.

Если вы не можете определиться межд несколькими вариантами, начните с финансовой аналитики. Именно деньги повлияют на район проживания, количество комнат, качество ремонта и наличие соседей в квартире. Важно не просто посчитать бюджет на текущий момент, а понять, осилите ли вы ежемесячную оплату за ту самую квартиру в долгосрочной перспективе.

Если вы несовершеннолетний, то позаботьтесь о наличии письменного согласия родителей/опекунов на заключение договора, либо пройдите процедуру эмансипации.

Если вы иностранный студент, пройдите необходимые процедуры.  Обязательно оформите разрешение на временное проживание (РВП), пройдите медицинские обследования, получите зеленую карту (аналог медицинского полиса ОСАГО) и продлите миграционную карту, чтобы ни у вас, ни у собственника не возникло проблем с миграционной службой.

Подробнее о том, как правильно заключить договор об аренде жилья, на что обращать внимание при осмотре квартиры, как ориентироваться на рынке и многих других важных нюансах рассказала Ирина Любишина – эксперт по сложным сделкам с недвижимостью, главный наставник и специалист риэлторской компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Ирина Любишина, риэлтор компании «ИНКОМ-Недвижимость»

Стоит ли доверять объявлениям от агентств и риэлторов, и имеют ли они преимущество над объявлениями от собственников ?

Первое, что хотелось бы сказать – на некоторых площадках по размещению объявлений об аренде действительно можно встретить большое количество фейка. Обусловлено это тем, что базы не произвдят должных проверок. Поэтому люди, которые ищут квартиры на подобных сайтах, заранее обрекают себя на попадание к мошенникам. Конечно, снимать жилье с риэлтором гораздо безопаснее, потому что ответственный специалист не возьмет в работу квартиру с поддельными документами – у него есть доступ к ресурсам для всех проверок. 

К вопросу о комиссии: очень многие риэлторы договариваются с собственниками, что именно они платят им комиссию за квартиры. То есть, если вы видите комиссию 0%, но при этом сдает жилье риэлтор – вам очень повезло, так как собственник сам платит своему риэлтору за совершенную сделку. Но важно отметить, что обычно это квартиры, которые стоят от 80 000 рублей и выше. За более дешевые квартиры собственники чаще всего риэлторам не платят. 

Работа с риэлтором – это дополнительная защита арендатора. Договор будет составлен не собственником «наобум», а профессионалом и сразу правильно: там будут учтены интересы не только собственника, но и арендатора. 

Стоит учесть, что риэлторы бывают разные, но как правило всех «неадекватов» можно отсечь на этапе звонка. Когда риэлтор задает вопросы о роде деятельности арендатора, о национальности, о месте текущего проживания, о причинах поиска квартиры – это совершенно нормально и на это нужно нормально реагировать, даже если спрашивают о доходах. Если же риэлтор начинает вести себя высокомерно, хамит и общается в некорректной форме, то квартиру не стоит даже смотреть.

Каким образом можно вычислить «черного» риэлтора, помимо неподобающего поведения с клиентом?

Чаще всего это чувствуется на уровне интуиции, потому что, к сожалению, на человеке не будет именной таблички. Как правило, о многом говорит все же поведение – нагловатое и высокомерное. Также звоночком может стать попытка скрыть документы. 

Однако, сейчас «черных» риэлторов на рынке практически не осталось, максимум 1%. Бояться их особо не стоит, так как они больше занимаются не арендой, а купле-продажей квартир, потому что аренда – это не те деньги, на которых можно заработать. Самое главное не подписывать никаких договоров с риэлторами: часто там могут содержаться совершенно кабальные условия, на который обычный арендатор может не обратить внимание.

Как проверить документы и историю квартиры перед заключением договора? На что стоит обращать внимание?

Перед подписанием договора мы обязательно проверяем паспорт и сверяем его с личностью того, кто присутствует на заключении, проверяем правоустанавливающие документы на квартиру, свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН). Она заказывается через «ГосУслуги»  совершенно бесплатно и приходит в течении двух минут. Это необходимо, чтобы удостовериться в отсутствии обременений на квартире (если есть, но они ипотечные – ничего страшного). Также можно проверить доверенности, наличие исполнительных производств, арбитражные дела, сведения о банкротстве, свидетельства о браке, рождении и прочие. Без проверки этих данных ничего подписывать и передавать деньги нельзя. 

Проверить все это можно через онлайн сервисы:

• Проверка гражданского паспорта РФ  (украден, аннулирован, потерян)  – fms.gov.ru 
• Проверка доверенностей по реквизитам – reestr-dover.ru
• Поиск номера ИНН – nalog.ru/inn.do
• Наличие исполнительных производств – fssprus.ru/is
• Проверка арбитражных дел – arbitr.ru
• Реестр сведений о банкротстве – bankrot.fedresurs.ru
• Проверка на наличие судебных дел в общегражданских судах – sudrf.ru/
• Для проверки свидетельств о браке/расторжении брака, о рождении/смерти, о перемене имени, усыновлении – zags.nalog.ru/
   

У квартиры может быть несколько собственников. В таком случае на заключении договора должны присутствовать все собственники квартиры?

Если у арендатора есть нотариально заверенное согласие на сдачу в аренду, то может присутствовать один собственник. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то его интересы представляет родитель или опекун. Подлинность доверенности всегда можно уточнить у нотариуса, так как в документе всегда есть его контакты. 

На что следует обращать внимание при осмотре съемного жилья?

Первым делом обращать внимание нужно на собственника и на риэлтора: насколько они адекватно себя ведут. Но так случается, что собственники не всегда присутствуют на показах квартиры, поэтому вопросы можно задавать риэлтору. 

Первое, чем можно поинтересоваться – что из себя представляет собственник: уточнить про посещения собственником квартиры после сдачи, знает ли он, что нельзя приезжать без присутствия жильца. Конечно, риэлтор может соврать, но прозондировать почву стоит. 

Спросите про соседей и обратите внимание на чистоту подъезда. Понять, то рядом с вами живут какие-то маргинальные личности, которые будут вам доставлять неудобства, можно сразу по обстановке в подъезде, запаху и их входной двери. Поэтому задаем вопросы про соседей снизу и сверху, чтобы избежать конфликтов и жалоб по любому шороху.

Внутри квартиры внимательно осмотрите все видимые дефекты и при заключении договора обязательно зафиксируйте их на камеру. При возможности, сделайте фотографии стен, потолков, люстр, сантехники, всей мебели и прикрепите электронным файлом отдельным пунктом в договоре аренды. Это поможет в дальнейшем избежать претензий по окончании договора или при его расторжении. Также осматриваем сколы на плитке, проверьте работоспособность всей техники и уточните, за чей счет будет осуществляться ремонт, в случае поломки (это нужно не только проговорить, но и зафиксировать в договоре). 

Обратите внимание на чистоту потолков, стен и двигайте мебель, потому что за ней может прятаться плесень. По той же причине внимательно изучите окна. К слову, часто у современных окон неисправно работают ручки, появляются трещины на стеклах или их продувает. Если видите какой-то дефекты, то лучше сразу договориться об их устранении. 

Обязательно проверьте напор воды. До сих пор многие многоэтажные дома страдают тем, что на верхних этажах напор воды минимальный. В квартире также могут присутствовать неприятные запахи. Возможно, проблема кроется в неисправной канализации или вытяжке. Это тоже следует обсудить на показе. 

Если в комнатах установлены диван или кровать с механизмом, то разложите и работоспо проверьте работоспособность, смотрим, чтобы ничего не скрипело и ничего не отваливалось. 

И не следует верить на слова риэлтору о том, что метро или автобусные остановки находятся в пешей доступности. Если этот фактор имеет для вас особое значение, то проверьте всё самостоятельно. Также уточните, кто будет решать дальнейшие вопросы и проблемы с управляющей компанией: сам собственник или арендатор.

Как должна протекать процедура заключения договора о съеме жилья? На какие пункты договора стоит обращать внимание? Может ли арендатор вносить свои коррективы?

В назначенный день в квартире для заключения договора встречаются собственник, арендатор и риэлтор, если он участвует в процессе. Все приходят с оригиналами документов. У собственника должен быть оригинал паспорта, если заключение происходит по доверенности, то ее оригинал, свежая выписка из ЕГРН, о которой мы говорили ранее, также правоустанавливающие документы, которые указаны в ЕГРН. 

Арендатору необходимо заранее попросить выслать договор аренды, для того, чтобы была возможность вносить корректировки. Арендатор имеет на это право, если какие-то пункты его не устраивают. Если собственник категорически возражает против правок договора, это очередной звоночек. 

В договоре обращаем внимание на следующие пункты: 

• Срок действия договора (обычно это 11 месяцев и договор может быть пролонгирован по соглашению обеих сторон);
• Указание, что в течении срока действия договора цена аренды квартиры меняться не может;
• Условия расторжения договора;
• Условия возвращения депозита;  
• Как происходит оплата коммунальных услуг и электроэнергии;
• Указание проживающих лиц и условия их проживания (например, в каком виде должно происходить уведомление хозяина квартиры о приезде родственников);
• Как часто и на каких условиях собственник приезжает проверять состояние квартиры (обычно в договоре указано, что собственник должен предупредить жильца о проверке за два-три дня, согласовать дату и время, и приехать в его присутствие; проверки не могут происходить чаще одного раза в месяц);
• С того момента как подписан договор аренды и акт передачи, законодательно квартира переходит в пользование арендатора, поэтому собственник не может заходить в квартиру в его отсутствие. Это наказуемо.
   

Что делать в случае возникновения проблем с арендодателем и как можно их предотвратить?

Если арендодатель нарушает условия заключенного договора аренды, то законодательно в нашей стране он защищен. Но при этом очень часто такие нарушения все равно заканчиваются выездом из квартиры. В любом случае, арендатор может письменно уведомить арендодателя о расторжении договора вследствие нарушений со стороны собственника и потребовать возврата оплаченной, но не прожитой суммы и депозита. 

Если собственник пришел вас выселять по какой-то надуманной причине, то совершенно спокойно можно вызвать полицию и предъявить договор аренды. Как правило, все решается с приходом участкового или полиции. Выселить без причин здесь и сейчас собственник не может – об этом нужно предупреждать за 30 дней. При выселении на основании претензий арендодателя (если не было нарушения договора), собственник должен вернуть всю сумму депозита за вычетом света и воды.

Если возникшие вопросы не решаются при помощи участкового, то можно обратиться в суд.

Возник дополнительный вопрос по поводу заключения договора: если в квартире будет проживать, допустим, два человека, то договор подписывают оба или кто-то один?

Договор может заключаться одним человеком. Но как правило,в первом пункте сразу же прописывается состав проживающих.

Еще в объявлениях часто встречается пункт «только граждане РФ». Почему?

Насколько мне известно, законодательно запретили прописывать такой пункт, так как это дискредитация по национальному признаку. Поэтому сейчас такое редко встречается. Но да, на самом деле 99% арендодателей хотят видеть только славян. При этом собственники с удовольствием сдают квартиру иностранцам, так как они всегда платежеспособные и очень ответственные. Гражданам СНГ повезло меньше.

Как обезопасить себя от мошенников при оплате и заселении в квартиру?

Чтобы обезопасить себя, лучше всего передавать деньги и депозит за аренду квартиры в электронном виде, то есть путем перевода на карту собственника. Если же собственник хочет оплату наличными, значит передаем деньги наличными под расписку и включаем ее в договор. Риелтору мы ничего не переводим – только комиссию по его просьбе после заключения договора аренды.

Как простому человеку оценить рынок жилья и понять какие цены правдивы, а какие завышены или являются приманкой?

Рядовому арендатору достаточно сложно самостоятельно оценить рынок жилья, но сделать это все же возможно, только придется потратить некоторое количество времени. 

Выбираем в приложении базы недвижимости локацию, например – любую станцию метро. Определяем типы домов: новостройки или старый фонд, которые присутствуют в этом районе. После определения типов домов, следует определить «вилку» цен. На «Циане», например, есть опция открыть объявления не списком, а картой, где будут видны все объекты с желаемой стоимостью. Тогда верхний показатель «вилки» – более элитное жилье, а далее идет градация вниз. По этой «вилке» определяем среднюю стоимость жилья, и если цена на аренду ниже, чем порог «вилки», то скорее всего объявление либо фейковое, либо с подвохом. 

При прозвоне таких квартир очень важно понимать, что если агентство предлагает заключить договор с ними на подбор квартиры – делать этого нельзя ни в коем случае. Это одна из самых распространенных афер в больших городах, которая, кажется не умрет никогда. 

Они могут взять предоплату и предложить вам, условно, сорок вариантов каких-то квартир либо несуществующих, либо абсолютно не подходящих под запрос и если арендатор ничего из этого не выбрал – это не их проблема, так как агентство уже получило свои деньги. Лучше начать поиск квартиры вместе с собственным риэлтором, который работает за комиссию без всяких предоплат. 

Текст: Дарья Ильина
Фото: Freepik